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EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT – DER UMLAUFBESCHLUSS

Eine Eigentümergemeinschaft hat auch außerhalb der jährlichen Eigentümerversammlung oder im Rahmen einer außerordentlichen Versammlung die Möglichkeit, Beschlüsse zu fassen. Gemäß § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform abgeben.

Die Anforderungen an einen wirksamen Umlaufbeschluss liegen verhältnismäßig hoch. Somit findet der Umlaufbeschluss vorrangig in kleinen, überschaubaren Gemeinschaften Anwendung . Auch in Gemeinschaften, deren Eigentümer weit verstreut wohnen, zum Beispiel bei Kapitalanlegern oder Ferienwohnanlagen, kann ein Umlaufbeschluss im Einzelfall sinnvoll sein. Ist die Gemeinschaft jedoch bekanntermaßen zerstritten oder es handelt sich um eine sehr große Gemeinschaft, sollte ein solcher Beschluss wegen des Erfordernisses der Allstimmigkeit aber von vornherein nicht in Erwägung gezogen werden.

Folgende Punkte müssen für einen wirksamen Umlaufbeschluss beachtet werden:

  1. Der Umlaufbeschluss hat in Textform zu erfolgen.
  2. Alle Eigentümer müssen in Textform  dem Beschluss zustimmen.
  3. Rechtswirksam ist ein schriftlicher Beschluss nur dann, wenn der Hausverwaltung alle Zustimmungserklärungen zugegangen sind.
  4. Auch, wenn es sich um Angelegenheiten handelt, für die normalerweise ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, müssen alle Eigentümer dem Beschluss zustimmen.
  5. Das Ergebnis des Umlaufbeschlusses muss den Eigentümern mitgeteilt werden. Entweder durch Rundschreiben oder Aushang in der Wohnungseigentumsanlage.

Die Textform ist in § 126b BGB geregelt. Der Textform genügt insoweit eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, welches es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Demnach genügt also eine Zustimmung per Telefax oder aber auch auf elektronischem Weg per E-Mail oder als (Pdf-)Datei. Weiter genügt auch die Zustimmung durch spezielle Handy-App oder über das Internet auf entsprechend eingerichteter Plattform.

Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit:

Bislang war gemäß der alten Rechtslage bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG a. F. zu beachten, dass ein Beschluss lediglich dann zustande kommt, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen. Beteiligt sich auch nur ein Wohnungseigentümer am Abstimmungsvorgang nicht, kommt ein Beschluss nicht zustande. Selbst wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen.

Durch die neue Rechtslage wird die Willensbildung seit dem 01.12.2020 erheblich vereinfacht. Den Wohnungseigentümern wird im Einzelfall ermöglicht, auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist dabei durchaus weiterhin der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung erfolgt. In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis sind Fälle verbreitet, in denen im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung zwar ein Beschlussantrag diskutiert und erörtert, eine abschließende Entscheidung aber noch nicht getroffen werden kann, weil noch keine ausreichende Informationsgrundlage existiert.

Auch Umlaufbeschlüsse sind anfechtbar. Die einmonatige Anfechtungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 WEG beginnt mit dem Tag des Zugangs der Mitteilung über das Beschlussergebnis durch die Verwaltung an die Eigentümer.

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UNTERSCHIEDLICHE MEHRHEITEN BEI BESCHLÜSSEN IN DER EIGENTÜMERVERSAMMLUNG

Beschlüsse in der Eigentümerversammlung: Nach § 21 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetzt (WEG) steht den Eigentümern die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinschaftlich zu. Demnach kann die Eigentümergemeinschaft  in großen Teilen selbst bestimmen, über welche Angelegenheiten Beschlüsse gefasst werden. Allerdings ist im Wohnungseigentumsgesetzt geregelt, dass für verschiedene Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung unterschiedliche Mehrheiten erforderlich sind.

Im Allgemeinen unterscheidet man zwischen:

  • Beschlüssen mit einfacher Mehrheit,
  • Beschlüssen mit qualifizierter Mehrheit,
  • Beschlüssen mit absoluter Mehrheit,
  • einstimmigen Beschlüssen
  • allstimmigen Beschlüssen
  • Umlaufbeschlüssen
     

Beschlüsse mit einfacher Mehrheit

Wenn es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt, ist ein Beschluss mit einfacher Mehrheit zustande gekommen. Sofern es die Gemeinschaftsordnung nicht anders vorsieht, werden Enthaltungen nicht mitgezählt. Somit kann eine einfache Mehrheit auch dann zustande kommen, wenn weniger als die Hälfte der anwesenden oder durch Vollmacht vertretenden Eigentümer einem Antrag zustimmen. Stimmen also zum Beispiel von 7 Eigentümern 3 Eigentümer mit Ja, 2 mit Nein und 2 Eigentümer enthalten sich, ist der Beschlussantrag zustande gekommen, da die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen.

Beschlüsse mit qualifizierter Mehrheit

Sobald besondere Anforderungen an eine Mehrheit gestellt werden – zum Beispiel die Drei-Viertel-Mehrheit oder mehr als der Hälfte aller Stimmen.
Bei einer doppelt qualifizierten Mehrheit müssen zum Beispiel drei Viertel der Stimmen aller Eigentümer, nicht nur der anwesenden (gezählt nach Köpfen)  und gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile abgegeben werden.
 Der einstimmige Beschluss

Eine Einstimmigkeit ist nur dann gegeben, wenn alle auf der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenden Eigentümer mit Ja abstimmen. Sobald auch nur eine Enthaltung vorhanden ist, ist kein einstimmiger Beschluss zustande gekommen.

Der allstimmige Beschluss

Der allstimmige Beschluss kommt nur dann zustande, wenn alle Eigentümer einem Antrag zustimmen. Dies ist überhaupt nur dann möglich, wenn alle Eigentümer auf der Versammlung anwesend oder durch wirksame Vollmacht vertreten sind. Der allstimmige Beschluss ist eine besonders qualifizierte Form des einstimmigen Beschlusses.

Beschlüsse in der Eigentümerversammlung – Vereinbarungen

Neben den verschiedenen Beschlussarten gibt es noch die Vereinbarung.
Eine Vereinbarung ist im Grunde genommen vorerst nichts anderes als ein allstimmiger Beschluss.  Darüber hinaus ist sie aber auch ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen den Eigentümern. Diese Vereinbarung  bindet – wenn sie nicht in das Grundbuch eingetragen wird (§ 10 Abs. 3 WEG) – nur die aktuellen Eigentümer und nicht die Rechtsnachfolger.

In diesem Sinne ist es wichtig zwischen allstimmigem Beschluss und Vereinbarung zu unterscheiden, weil der Beschluss auch ohne Eintragung in das Grundbuch für den Sondernachfolger wirksam ist (§ 10 Abs. 4 WEG). Eine nicht in das Grundbuch eingetragene Vereinbarung hat lediglich Gültigkeit zwischen den Personen , die die Vereinbarung getroffen haben (§ 10 Abs. 3 WEG).

Leider ist es oft nicht einfach, den Unterschied zwischen einem allstimmigen Beschluss und einer Vereinbarung zu erkennen und muss häufig durch Gerichte geklärt werden. Im Allgemeinen ist für die Unterscheidung auf den Inhalt der Regelung zu achten.

Um einen Beschluss handelt es sich im Zweifel, wenn zum einen der Regelungsgegenstand einer Beschlussfassung zugänglich ist, und wenn zum anderen auf den erkennbaren Erklärungswillen der Wohnungseigentümer abgestellt wird –  wenn also in einer Versammlung über einen Beschlussantrag gemäß Tagesordnung abgestimmt wird, für den eine Beschlusskompetenz gegeben ist. Aus diesem Vorgang ergibt sich in der Regel bereits, dass die beteiligten Eigentümer einen Beschluss fassen wollten und keine Vereinbarung.

Ist der Regelungsgegenstand hingegen die Änderung der Grundordnung der Gemeinschaft mit rechtsgestaltender Wirkung für die Zukunft, handelt es sich im Zweifel um eine Vereinbarung. Denn es kann vermutet werden, dass die Wohnungseigentümer das richtige Regelungsinstrument für ihre Willensentschließung gewählt haben.

Mehrheiten in der Eigentümerversammlung – Der Umlaufbeschluss

Bei dem Umlaufbeschluss ist nach § 23 Abs. 3 WEG eine schriftliche Abstimmung möglich, ohne dass eine Versammlung einberufen wird. Allerdings müssen bei diesem Verfahren alle Eigentümer ihre Zustimmung schriftlich erteilen. Selbst eine Angelegenheit, die normalerweise durch einen Beschluss mit einfacher Mehrheit geregelt werden kann, bedarf deshalb im Umlaufverfahren der Allstimmigkeit. Somit handelt es sich hier um eine besondere Form des allstimmigen Beschlusses. Mehr zum Umlaufbeschluss finden Sie hier…

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