WISSENSWERTES

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MEHRHEITEN BEI EIGENTÜMERVERSAMMLUNGEN – WANN UND WELCHE?

UPDATE ZUM 01.12.2020

Mehrheiten bei Eigentümerversammlungen – Neuregelungen durch WEMoG. Der nachfolgende Artikel bezieht sich auf den Stand vor Reform des Wohnungseigentumsgesetztes zum 01.12.2020. Seit dem haben sich in diesem Bereich Änderungen ergeben.

Unter anderem sind z. B. Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen aktuell laut § 20 WEG mit einfacher Mehrheit möglich.

Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEMoG) finden Sie  z. B. hier auf der Seite dejure.org.

Je nach dem, worüber in einer Eigentümerversammlung abgestimmt werden soll, bedarf es unterschiedlicher Mehrheiten. Hier erfahren Sie, welche Mehrheiten für die unterschiedlichen Beschlüsse erforderlich sind.

Einfache Mehrheit zum Beispiel bei:

  • Änderung des Kostenverteilungsschlüssels von Betriebs- und Verwaltungskosten gem. § 16 Abs. 3 WEG;
  • Regelungen der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand gem. § 21 Abs. 7 WEG;
  • Vorlage des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 5 WEG;
  • Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 Abs. 4 WEG;
  • Bestellung oder Abberufung des Verwalters gem. § 26 Abs. 1 WEG;
  • Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 WEG:
    • Aufstellung einer Hausordnung,
    • Ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung,
    • Abschluss von entsprechenden Versicherungen,
    • Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage,
    • Aufstellung eines Wirtschaftsplans,
    • Duldung von Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, Rundfunkempfangsanlage oder Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
  • Bestellung des Verwaltungsbeirats gem. § 29 Abs. 1 WEG;
  • Gebrauchsregelungen gem. § 15 Abs. 2 WEG;
  • Abschluss von Verträgen (Hausmeister, Wartung etc.);
  • Modernisierende Instandsetzung gem. § 22 Abs. 3 WEG.
     

Qualifizierte Mehrheit zum Beispiel bei:

  • Entziehung des Wohnungseigentums mit mehr als der Hälfte aller Stimmen gem. § 18 Abs. 3 WEG.
     

Doppelt qualifizierte Mehrheit zum Beispiel bei:

  • Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Instandsetzung und Instandhaltung gem. § 16 Abs. 4 WEG;
  • Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik gem. § 22 Abs. 2 WEG.
     

Allstimmigkeit zum Beispiel bei:

  • Baulichen Veränderungen gem. § 22 Abs. 1 WEG;
  • Änderung der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und des Aufteilungsplans.

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EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT – DER UMLAUFBESCHLUSS

Eine Eigentümergemeinschaft hat auch außerhalb der jährlichen Eigentümerversammlung oder im Rahmen einer außerordentlichen Versammlung die Möglichkeit, Beschlüsse zu fassen. Gemäß § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform abgeben.

Die Anforderungen an einen wirksamen Umlaufbeschluss liegen verhältnismäßig hoch. Somit findet der Umlaufbeschluss vorrangig in kleinen, überschaubaren Gemeinschaften Anwendung . Auch in Gemeinschaften, deren Eigentümer weit verstreut wohnen, zum Beispiel bei Kapitalanlegern oder Ferienwohnanlagen, kann ein Umlaufbeschluss im Einzelfall sinnvoll sein. Ist die Gemeinschaft jedoch bekanntermaßen zerstritten oder es handelt sich um eine sehr große Gemeinschaft, sollte ein solcher Beschluss wegen des Erfordernisses der Allstimmigkeit aber von vornherein nicht in Erwägung gezogen werden.

Folgende Punkte müssen für einen wirksamen Umlaufbeschluss beachtet werden:

  1. Der Umlaufbeschluss hat in Textform zu erfolgen.
  2. Alle Eigentümer müssen in Textform  dem Beschluss zustimmen.
  3. Rechtswirksam ist ein schriftlicher Beschluss nur dann, wenn der Hausverwaltung alle Zustimmungserklärungen zugegangen sind.
  4. Auch, wenn es sich um Angelegenheiten handelt, für die normalerweise ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, müssen alle Eigentümer dem Beschluss zustimmen.
  5. Das Ergebnis des Umlaufbeschlusses muss den Eigentümern mitgeteilt werden. Entweder durch Rundschreiben oder Aushang in der Wohnungseigentumsanlage.

Die Textform ist in § 126b BGB geregelt. Der Textform genügt insoweit eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, welches es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Demnach genügt also eine Zustimmung per Telefax oder aber auch auf elektronischem Weg per E-Mail oder als (Pdf-)Datei. Weiter genügt auch die Zustimmung durch spezielle Handy-App oder über das Internet auf entsprechend eingerichteter Plattform.

Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit:

Bislang war gemäß der alten Rechtslage bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG a. F. zu beachten, dass ein Beschluss lediglich dann zustande kommt, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen. Beteiligt sich auch nur ein Wohnungseigentümer am Abstimmungsvorgang nicht, kommt ein Beschluss nicht zustande. Selbst wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen.

Durch die neue Rechtslage wird die Willensbildung seit dem 01.12.2020 erheblich vereinfacht. Den Wohnungseigentümern wird im Einzelfall ermöglicht, auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist dabei durchaus weiterhin der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung erfolgt. In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis sind Fälle verbreitet, in denen im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung zwar ein Beschlussantrag diskutiert und erörtert, eine abschließende Entscheidung aber noch nicht getroffen werden kann, weil noch keine ausreichende Informationsgrundlage existiert.

Auch Umlaufbeschlüsse sind anfechtbar. Die einmonatige Anfechtungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 WEG beginnt mit dem Tag des Zugangs der Mitteilung über das Beschlussergebnis durch die Verwaltung an die Eigentümer.

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EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT: BESCHLUSS ÜBER EINHEITLICHE RAUCHWARNMELDER ZULÄSSIG

Eigentümergemeinschaft: Beschluss über einheitliche Rauchwarnmelder. Ein häufig angesprochendes Thema in der Immobilienverwaltung ist die Frage nach der Übertragung des Einbaus und der Wartung von Rauchwarnmelder an eine Fachfirma.

Beschließen die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude an eine Fachfirma zu übertragen, gilt der Beschluss für alle Eigentümer. Unabhängig davon, ob diese bereits eigene Rauchmelder installiert haben. Das hat der BGH in einem Urteil vom 17.12.18 entschieden.

EIGENTÜMER KÖNNEN EINBAU, WARTUNG UND KONTROLLE VON RAUCHWARNMELDERN FÜR ALLE WOHNUNGEN BESCHLIESSEN

Laut dem Urteil können Wohnungseigentümer sowohl den Einbau von Rauchwarnmeldern in alle Wohnungen, als auch deren einheitliche Wartung und Kontrolle durch eine Fachfirma beschließen.

SICHERHEIT WICHTIGER ALS FINANZIELLE MEHRBELASTUNG

Nach Auffassung der Richter überwiegen Sicherheitsgründe, die ordentliche Dokumentation und Kontrolle der Einrichtungen sowie die Minimierung versicherungstechnischer Risiken die finanzielle Mehrbelastung für Eigentümer, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Weitere Informationen zum Urteil finden Sie auf der Seite des Bundesgerichtshofes.

AUCH MIETER MÜSSEN INSTALLATION DULDEN

Eine ähnliche Entscheidung war bereits 2015 im Hinblick auf Mieter getroffen worden. Auch sie müssen die Installation von Rauchmeldern dulden, auch wenn sie bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben.

Hier argumentierte der BGH 2015, dass durch die Modernisierungsmaßnahme nicht nur die Sicherheit verbessert wird. Darüber hinaus wird eine nachhaltige bzw. dauerhafte Verbesserung des Gebrauchswerts bzw. der allgemeinen Wohnverhältnisse erreicht . Die Mieter hätten die Modernisierungsmaßnahme daher zu dulden.

Weitere Informationen finden Sie auch hier auf der Seite des BGH.

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UNTERSCHIEDLICHE MEHRHEITEN BEI BESCHLÜSSEN IN DER EIGENTÜMERVERSAMMLUNG

Beschlüsse in der Eigentümerversammlung: Nach § 21 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetzt (WEG) steht den Eigentümern die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinschaftlich zu. Demnach kann die Eigentümergemeinschaft  in großen Teilen selbst bestimmen, über welche Angelegenheiten Beschlüsse gefasst werden. Allerdings ist im Wohnungseigentumsgesetzt geregelt, dass für verschiedene Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung unterschiedliche Mehrheiten erforderlich sind.

Im Allgemeinen unterscheidet man zwischen:

  • Beschlüssen mit einfacher Mehrheit,
  • Beschlüssen mit qualifizierter Mehrheit,
  • Beschlüssen mit absoluter Mehrheit,
  • einstimmigen Beschlüssen
  • allstimmigen Beschlüssen
  • Umlaufbeschlüssen
     

Beschlüsse mit einfacher Mehrheit

Wenn es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt, ist ein Beschluss mit einfacher Mehrheit zustande gekommen. Sofern es die Gemeinschaftsordnung nicht anders vorsieht, werden Enthaltungen nicht mitgezählt. Somit kann eine einfache Mehrheit auch dann zustande kommen, wenn weniger als die Hälfte der anwesenden oder durch Vollmacht vertretenden Eigentümer einem Antrag zustimmen. Stimmen also zum Beispiel von 7 Eigentümern 3 Eigentümer mit Ja, 2 mit Nein und 2 Eigentümer enthalten sich, ist der Beschlussantrag zustande gekommen, da die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen.

Beschlüsse mit qualifizierter Mehrheit

Sobald besondere Anforderungen an eine Mehrheit gestellt werden – zum Beispiel die Drei-Viertel-Mehrheit oder mehr als der Hälfte aller Stimmen.
Bei einer doppelt qualifizierten Mehrheit müssen zum Beispiel drei Viertel der Stimmen aller Eigentümer, nicht nur der anwesenden (gezählt nach Köpfen)  und gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile abgegeben werden.
 Der einstimmige Beschluss

Eine Einstimmigkeit ist nur dann gegeben, wenn alle auf der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenden Eigentümer mit Ja abstimmen. Sobald auch nur eine Enthaltung vorhanden ist, ist kein einstimmiger Beschluss zustande gekommen.

Der allstimmige Beschluss

Der allstimmige Beschluss kommt nur dann zustande, wenn alle Eigentümer einem Antrag zustimmen. Dies ist überhaupt nur dann möglich, wenn alle Eigentümer auf der Versammlung anwesend oder durch wirksame Vollmacht vertreten sind. Der allstimmige Beschluss ist eine besonders qualifizierte Form des einstimmigen Beschlusses.

Beschlüsse in der Eigentümerversammlung – Vereinbarungen

Neben den verschiedenen Beschlussarten gibt es noch die Vereinbarung.
Eine Vereinbarung ist im Grunde genommen vorerst nichts anderes als ein allstimmiger Beschluss.  Darüber hinaus ist sie aber auch ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen den Eigentümern. Diese Vereinbarung  bindet – wenn sie nicht in das Grundbuch eingetragen wird (§ 10 Abs. 3 WEG) – nur die aktuellen Eigentümer und nicht die Rechtsnachfolger.

In diesem Sinne ist es wichtig zwischen allstimmigem Beschluss und Vereinbarung zu unterscheiden, weil der Beschluss auch ohne Eintragung in das Grundbuch für den Sondernachfolger wirksam ist (§ 10 Abs. 4 WEG). Eine nicht in das Grundbuch eingetragene Vereinbarung hat lediglich Gültigkeit zwischen den Personen , die die Vereinbarung getroffen haben (§ 10 Abs. 3 WEG).

Leider ist es oft nicht einfach, den Unterschied zwischen einem allstimmigen Beschluss und einer Vereinbarung zu erkennen und muss häufig durch Gerichte geklärt werden. Im Allgemeinen ist für die Unterscheidung auf den Inhalt der Regelung zu achten.

Um einen Beschluss handelt es sich im Zweifel, wenn zum einen der Regelungsgegenstand einer Beschlussfassung zugänglich ist, und wenn zum anderen auf den erkennbaren Erklärungswillen der Wohnungseigentümer abgestellt wird –  wenn also in einer Versammlung über einen Beschlussantrag gemäß Tagesordnung abgestimmt wird, für den eine Beschlusskompetenz gegeben ist. Aus diesem Vorgang ergibt sich in der Regel bereits, dass die beteiligten Eigentümer einen Beschluss fassen wollten und keine Vereinbarung.

Ist der Regelungsgegenstand hingegen die Änderung der Grundordnung der Gemeinschaft mit rechtsgestaltender Wirkung für die Zukunft, handelt es sich im Zweifel um eine Vereinbarung. Denn es kann vermutet werden, dass die Wohnungseigentümer das richtige Regelungsinstrument für ihre Willensentschließung gewählt haben.

Mehrheiten in der Eigentümerversammlung – Der Umlaufbeschluss

Bei dem Umlaufbeschluss ist nach § 23 Abs. 3 WEG eine schriftliche Abstimmung möglich, ohne dass eine Versammlung einberufen wird. Allerdings müssen bei diesem Verfahren alle Eigentümer ihre Zustimmung schriftlich erteilen. Selbst eine Angelegenheit, die normalerweise durch einen Beschluss mit einfacher Mehrheit geregelt werden kann, bedarf deshalb im Umlaufverfahren der Allstimmigkeit. Somit handelt es sich hier um eine besondere Form des allstimmigen Beschlusses. Mehr zum Umlaufbeschluss finden Sie hier…

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ZWEITWOHNUNG: DOPPELTER RUNDFUNKBEITRAG NICHT GERECHTFERTIGT

Zweitwohnung: Doppelter Rundfunkbeitrag nicht gerechtfertigt. In seinem Urteil vom 18. Juli 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass der Rundfunkbeitrag in seiner heutigen Form grundsätzlich zulässig ist, die doppelte Beitragspflicht für Zweitwohnungen dagegen nicht. Hier ist nun eine Befreiung möglich.

ZWEITWOHNUNG: DOPPELTER RUNDFUNKBEITRAG NICHT GERECHTFERTIGT

Die doppelte Beitragspflicht für Zweit- und Nebenwohnungen sowie privat genutzte Ferienwohnungen ist nicht gerechtfertigt. Das hat das Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil vom 18. Juli 2018 festgestellt. Folgerichtig, denn schließlich kann das Programmangebot von ein und derselben Person zeitgleich nur an einem Ort genutzt werden. Wer eine Zweitwohnung hat und doppelt bezahlt, kann nun einen Antrag auf Befreiung stellen. Der entsprechende „Antrag auf Befreiung von der Rundfunkbeitragspflicht für eine Nebenwohnung“ kann unter: https://www.rundfunkbeitrag.de/ heruntergeladen werden.

VORAUSSETZUNGEN UND EINSCHRÄNKUNGEN FÜR ERSTATTUNG

Allerdings muss der Antragsteller auch melderechtlich beim Einwohnermeldeamt mit dem entsprechenden Haupt- und Nebenwohnsitz angemeldet sein. Eine rückwirkende Erstattung des Rundfunkbeitrags für eine Zweitwohnung scheint dagegen nicht vorgesehen zu sein. Ausnahme: Es wurde bereits Widerspruch gegen den Gebührenbescheid eingelegt. Im Voraus gezahlte Beiträge für das laufende Jahr müssen dagegen erstattet werden.

RUNDFUNKBEITRAG FÜR ZWEITWOHNUNGEN: WIE GEHT ES WEITER?

Der Gesetzgeber muss nun bis Ende des Jahres 2020 eine verfassungskonforme Neuregelung vorlegen. Bis dahin bleibt es bei der oben beschreiben Erstattungsregelung.

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WOHUNGSGEBERBESTÄTIGUNG BZW. VERMIETERBESCHEINIGUNG: ÄNDERUNG

Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung – Änderung:

Seit dem 1.11.2015 sind Vermieter verpflichtet, Mietern sowohl den Einzug als auch den Auszug zu bestätigen (sog. Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung). Der Mieter muss diese Bescheinigung beim Einwohnermeldeamt vorlegen, wenn er sich an- bzw. abmeldet. Ziel der Regelung ist es, Scheinanmeldungen zu vermeiden.

Seit dem 1.11.2016 entfällt für Vermieter die Auszugsbescheinigung. Die Meldebestätigung für den einziehenden Mieter bleibt bestehen.

Zur Begründung heißt es, die Wohnungsgeberbestätigung sei mit einem hohen Verwaltungsaufwand verbunden, der im Fall einer Abmeldung nicht damit gerechtfertigt werden könne, Scheinanmeldungen zu verhindern. Die Bestätigung beim Einzug bleibt jedoch erhalten.

Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung – Bestätigung beim Einzug bleibt

Hier ist es so: Wer in eine Wohnung einzieht, muss sich nach § 19 Abs. 1 BMG den Einzug vom Wohnungsgeber bestätigen lassen. Die Mitwirkungspflicht des Wohnungsgebers bei der Anmeldung und damit die Vermieterbescheinigung beim Einzug des Mieters bleibt bestehen!

Am besten Sie legen das entsprechende Schreiben gleich mit zum Mietvertrag dazu, denn Sie haben für die Bestätigung nur 14 Tage Zeit. Die Frist beginnt ab Einzug.

Ihre Meldebestätigung muss folgende Angaben enthalten:

  • Name und Anschrift des Vermieters/Wohnungsgebers; Name des Eigentümers
  • Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugsdatum
  • die Angaben zur Wohnung und die Anschrift
  • die Namen der meldepflichtigen Personen

Wenn der Eigentümer abweicht

Das Bundesmeldegesetz klärt auch den Inhalt der Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung. Sind nämlich Wohnungsgeber und Eigentümer nicht identisch, muss nur der Name des Eigentümers, nicht aber dessen Anschrift genannt werden. Weiterhin notwendig ist aber Name und Anschrift des Wohnungsgebers.

Kommen Sie Ihrer Mitwirkungspflicht nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig nach, kann Ihr Mieter das der Meldebehörde mitteilen. Ihnen droht dann ein Bußgeld von bis zu 1.000 EUR.

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MIETKOSTEN FÜR RAUCHWARNMELDER SIND NICHT UMLEGBAR

Mietkosten für Rauchwarnmelder: Das Landgericht Hagen hat mit Urteil vom 04.03.2016 entschieden, dass die Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlegbar sind, weil die Anmietung an die Stelle der nicht umlagefähigen Anschaffung tritt.

Die Mieter müssen die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder tragen. Hingegen sind die Kosten für die Miete der Geräte nicht umlagefähig.

Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV und müssen somit von den Mietern getragen werden.

Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind hingegen keine umlegbaren Betriebskosten, so dass die Mieter diese nicht tragen müssen.

Die Umlegbarkeit ergibt sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung von Wasser- und Wärmezählern Betriebskosten sind. Hierbei handelt es sich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten. Diese kann nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden . Dem steht der Grundsatz entgegen, dass die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen. Dieser Grundsatz ist nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet.

MIETKOSTEN FÜR RAUCHWARNMELDER SIND NICHT UMLEGBAR – ABWEICHUNG VON ZÄHLERMIETEN

Die Ausnahmeregelung für die Zählermieten mag darauf beruhen, dass bei diesen Geräten die Kosten für die Wartung einschließlich der notwendigen Eichung in der Regel höher sein mögen, als die Kosten einer Anmietung. Somit wird der Mieter durch die Sonderregelung günstiger gestellt , als wenn er die höheren Wartungskosten tragen müsste. Dieser Gesichtspunkt ist allerdings auf Rauchwarnmelder nicht übertragbar. Die nach DIN 14676 vorgeschriebene Wartung durch eine jährliche Sichtprüfung und einen Probealarm erfordert nur einen geringen Aufwand .

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KLEINREPERATURKLAUSEL IM MIETVERTRAG – WIRKSAME FORMULIERUNG

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung einer Mietsache, sprich der Wohnung, verantwortlich. Mieter und Vermieter können jedoch, bei Abschluss des Mietvertrages eine sogenannte Kleinreparaturklausel vereinbaren. Diese betrifft jedoch nur bestimmte Reparaturen bis zu einer genau festgelegten Höhe.

Bei der Formulierung der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag sollten Vermieter klar definieren, dass die Mieter nur Kosten bis zu einem bestimmten Betrag (von z. B. 75 € oder 100 €) für Reparaturen an Gegenständen übernehmen, auf die sie direkten Zugriff haben. Dazu zählen etwa Wasserhähne, Lichtschalter, Fenstergriffe oder ähnliches.

Nicht dazu gehören aber zum Beispiel Aufwendungen für Schäden an Spiegeln oder Beleuchtungskörpern. Eine entsprechende Klausel, die solche Vorgänge auch enthält, ist unwirksam. (Ein Vermieter, der von einem Mieter rund 44 € für eine ausgefallene Flurbeleuchtung ersetzt haben wollte, muss den Betrag selbst übernehmen.) (AmG Zossen, 4 C 50/15)

Auch eine anteilmäßige Beteiligung des Mieters an Rechnungen, die den vereinbarten Betrag übersteigen, ist grundsätzlich nicht möglich. Nur wenn die tatsächlichen Gesamtkosten der Rechnung inkl. Anfahrt und Mehrwertsteuer unterhalb der vereinbarten Grenze liegen muss der Mieter die Kosten tragen.

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BGH KIPPT SCHÖNHEITSREPARATUREN-KLAUSELN

Wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, können Schönheitsreparaturen nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden. Auch Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH jetzt für unwirksam.

Nach neuer Auffassung des BGH ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam. Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dies führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

BGH kippt frühere Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen-Klauseln

Der BGH hat damit seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. 

Ausschlaggebend für die Abgrenzung, ob eine Wohnung bei der Überlassung an den Mieter renoviert oder unrenoviert übergeben wird ist, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist jeweils im Einzelfall zu beurteilen.

Auch an seiner früheren Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH nicht mehr fest. Bisher sahen es die Bundesrichter grundsätzlich als zulässig an, dem Mieter anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen aufzuerlegen für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Unangemessene Benachteiligung des Mieters

Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH nun entschieden, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann. Wonach für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. (Quoten-)Abgeltungsklauseln sind daher unwirksam.

(BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13)

Zu den genannten Urteilen des Bundesgerichtshofes erklärt der Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, Axel Gedaschko: „Das Urteil beendet einen langjährigen Streit über die Rechtmäßigkeit von Quotenabgeltungsklauseln und Schönheitsreparaturen. Die Entscheidung engt aber Gestaltungsmöglichkeiten für Vermieter und Mieter ein.“

Das gelte besonders für die Fälle, in denen sich der Mieter bewusst für eine unrenovierte Wohnung entschieden hat, um diese nach seinen Wünschen zu gestalten. Es steht zu befürchten, dass Kaltmietekünftig verstärkt nur renovierte Wohnungen übergeben werden. Somit soll die Frage der Kostenübernahme von Schönheitsreparaturen umgangen werden. Dies könnte auch Auswirkungen auf die Höhe der Kaltmiete haben.

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RÜCKZAHLUNG DER MIETKAUTION – KEIN ANSPRUCH AUF SOFORTIGE RÜCKZAHLUNG?

Das Mietverhältnis ist beendet und die Wohnung wurde in einem einwandfreien Zustand an den Vermieter übergeben. Nicht selten erwartet der ehemalige Mieter die Rückzahlung der Mietkaution von der Hausverwaltung oder dem Immobilieneigentümer in voller Höhe. Kann er dies verlangen?

Wie der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung (BGH, Az.: VIII ZR 71/05) urteilte, steht dem Vermieter ein Einbehaltungsrecht eines Teilbetrags der Kaution zu. Zum Beispiel in dem Fall, dass mögliche Nachforderungen aus noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen im Raum stehen.

Der BGH stellt in diesem Urteil explizit klar, dass die Mietkaution auch als Sicherheit für noch nicht fällige aber demnächst zu erwartende Ansprüche des Vermieters diene.

Kein Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution

Somit hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe. Um zu entscheiden, ob und in welcher Weise der Vermieter sie zur Deckung seiner Ansprüche gegen den Mieter verwenden möchte, darf er sie für eine angemessene Frist zurückhalten.

Eine gesetzliche Regelung zur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters existiert nicht. Der BGH hat sich hierzu nur indirekt geäußert und nach seiner Ansicht sind für die Beurteilung die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend. In dem Fall einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann ein Teilbetrag der Kaution also zurückbehalten werden, bis der Vermieter in der Lage ist, die entsprechende Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Dabei ist der Vermieter zu keiner Teilabrechnung verpflichtet. Diese Regelung ist dadurch gerechtfertigt, dass der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügt.

Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter lediglich einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren hat. Auf Antrag des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, einen Teil der Kaution an diesen herauszugeben.

Etwas anderes kann sich aus einer individuell getroffenen Vereinbarung im Mietvertrag ergeben. Haben sich Vermieter und Mieter auf einen bestimmten Sicherungszweck der Mietkaution geeinigt, können somit die eventuell noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen davon ausgenommen sein.

Es ist unzutreffend, dass der Vermieter grundsätzlich Anspruch darauf hat, sich mit der Kautionsabrechnung und -rückzahlung 3 oder sogar 6 Monate Zeit zu lassen. Diese Frist bestimmt sich nach dem Einzelfall.

Prüfungs- und Absicherungsfrist für Vermieter

Die Gerichte räumen dem Vermieter lediglich für gewöhnlich eine Prüfungs- und Absicherungsfrist von drei Monaten zu. Allerdings kann es auch Fälle geben, in denen diese Frist nicht ausreicht, um den Umfang der Gegenansprüche festzustellen. Die Frist kann sich durchaus verlängern, wenn zum Beispiel Schönheitsreparaturen unterblieben sind, bzw. die eigenen Schadensersatzansprüche formgerecht ermittelt oder Renovierungen noch durchgeführt werden müssen.

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