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Wohneigentum in der Immobilienverwaltung – Was ist Hausgeld und wie setzt es sich zusammen

Das Hausgeld sind die laufenden Vorschüsse der Wohnungseigentümer zur Deckung aller gemeinschaftlichen Kosten wie Betrieb, Instandhaltung, Verwaltung und Rücklagen. Ein wesentlicher Bestandteil ist die Erhaltungsrücklage, mit der langfristige Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums finanziert werden. Die Höhe des Hausgeldes ergibt sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan, verteilt sich nach dem vereinbarten Schlüssel (meist Miteigentumsanteile) und ist vom jeweils eingetragenen Eigentümer fristgerecht zu zahlen.

Begriff und Funktion des Hausgeldes

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fallen laufend Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum an, etwa für Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Außenanlagen oder die Verwaltung. Zur Deckung dieser Kosten leisten alle Eigentümer regelmäßig Vorschüsse – das sogenannte Hausgeld.
Die Zahlungspflicht beruht auf dem von den Eigentümern beschlossenen Wirtschaftsplan. Der dort für die einzelne Einheit ausgewiesene Betrag ist das vom jeweiligen Eigentümer zu zahlende Hausgeld.
Hausgeld stellt die laufende Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft sicher, damit Rechnungen von Versorgern, Handwerkern und der Verwaltung fristgerecht beglichen und das Gebäude ordnungsgemäß erhalten werden können.

Zusammensetzung des Hausgeldes

Typischerweise umfasst das Hausgeld insbesondere:

  • laufende Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums (z.B. Heizung, Allgemeinstrom, Wasser, Müll, Hausreinigung, Hausmeister),
  • Instandhaltungskosten des Gemeinschaftseigentums,
  • Beiträge zur Erhaltungsrücklage,
  • Verwaltungskosten (z.B. Verwalterhonorar, Bankgebühren).

Daneben gehören im weiteren Sinne auch beschlossene Sonderumlagen und Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung zu den finanziellen Belastungen, die ein Eigentümer für seine Einheit zu tragen hat.
Die Verteilung der Kosten erfolgt nach dem in der Gemeinschaft jeweils geltenden Verteilungsschlüssel, häufig nach Miteigentumsanteilen.

Rücklage als Bestandteil des Hausgeldes

Ein wesentlicher Teil des Hausgeldes dient der Bildung von Rücklagen, allen voran der Erhaltungsrücklage. Durch diese Rücklage wird schrittweise ein Vermögen der Gemeinschaft aufgebaut, aus dem zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z.B. Dachsanierung, Fassadenarbeiten, Erneuerung der Heizungsanlage) finanziert werden können.
Die Erhaltungsrücklage ist Vermögen der Gemeinschaft und nicht individuell einem einzelnen Eigentümer zugeordnet. Beim Verkauf einer Wohnung entsteht daher kein gesonderter Auszahlungsanspruch des Verkäufers auf einen „Rücklagenanteil“. Der Stand der Rücklage ist jedoch ein wesentlicher Vermögenswert der Anlage und wird im Vermögensbericht ausgewiesen.
Neben der Erhaltungsrücklage können die Eigentümer weitere Rücklagen beschließen, etwa:

  • eine Liquiditätsrücklage zur Überbrückung von Hausgeldausfällen oder kurzfristigen Schadensfällen,
  • zweckgebundene Rücklagen für geplante Maßnahmen (z.B. energetische Sanierungen oder Modernisierungen).

Die Höhe der jeweiligen Rücklagenzuführung wird im Wirtschaftsplan festgelegt und ist damit Bestandteil des Hausgeldes. Auf diese Weise sorgt die Gemeinschaft planvoll dafür, dass auch größere oder unerwartete Maßnahmen finanziell bewältigt werden können, ohne ausschließlich auf ad-hoc-Sonderumlagen angewiesen zu sein.

Fälligkeit und Zahlungspflicht

Die Eigentümerversammlung bestimmt im Rahmen des Wirtschaftsplans die Höhe des Hausgeldes und die Modalitäten der Zahlung, in der Praxis meist monatliche Vorauszahlungen. Häufig wird ein bestimmter Fälligkeitstermin (z.B. ein bestimmter Tag oder Werktag im Monat) festgelegt.
Zahlungspflichtig ist jeweils der im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Einheit.

[Text/Bild: Hausverwaltung Ruhrmetropole]

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EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT – DER UMLAUFBESCHLUSS

Eine Eigentümergemeinschaft hat auch außerhalb der jährlichen Eigentümerversammlung oder im Rahmen einer außerordentlichen Versammlung die Möglichkeit, Beschlüsse zu fassen. Gemäß § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform abgeben.

Die Anforderungen an einen wirksamen Umlaufbeschluss liegen verhältnismäßig hoch. Somit findet der Umlaufbeschluss vorrangig in kleinen, überschaubaren Gemeinschaften Anwendung . Auch in Gemeinschaften, deren Eigentümer weit verstreut wohnen, zum Beispiel bei Kapitalanlegern oder Ferienwohnanlagen, kann ein Umlaufbeschluss im Einzelfall sinnvoll sein. Ist die Gemeinschaft jedoch bekanntermaßen zerstritten oder es handelt sich um eine sehr große Gemeinschaft, sollte ein solcher Beschluss wegen des Erfordernisses der Allstimmigkeit aber von vornherein nicht in Erwägung gezogen werden.

Folgende Punkte müssen für einen wirksamen Umlaufbeschluss beachtet werden:

  1. Der Umlaufbeschluss hat in Textform zu erfolgen.
  2. Alle Eigentümer müssen in Textform  dem Beschluss zustimmen.
  3. Rechtswirksam ist ein schriftlicher Beschluss nur dann, wenn der Hausverwaltung alle Zustimmungserklärungen zugegangen sind.
  4. Auch, wenn es sich um Angelegenheiten handelt, für die normalerweise ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, müssen alle Eigentümer dem Beschluss zustimmen.
  5. Das Ergebnis des Umlaufbeschlusses muss den Eigentümern mitgeteilt werden. Entweder durch Rundschreiben oder Aushang in der Wohnungseigentumsanlage.

Die Textform ist in § 126b BGB geregelt. Der Textform genügt insoweit eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, welches es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Demnach genügt also eine Zustimmung per Telefax oder aber auch auf elektronischem Weg per E-Mail oder als (Pdf-)Datei. Weiter genügt auch die Zustimmung durch spezielle Handy-App oder über das Internet auf entsprechend eingerichteter Plattform.

Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit:

Bislang war gemäß der alten Rechtslage bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG a. F. zu beachten, dass ein Beschluss lediglich dann zustande kommt, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen. Beteiligt sich auch nur ein Wohnungseigentümer am Abstimmungsvorgang nicht, kommt ein Beschluss nicht zustande. Selbst wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen.

Durch die neue Rechtslage wird die Willensbildung seit dem 01.12.2020 erheblich vereinfacht. Den Wohnungseigentümern wird im Einzelfall ermöglicht, auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist dabei durchaus weiterhin der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung erfolgt. In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis sind Fälle verbreitet, in denen im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung zwar ein Beschlussantrag diskutiert und erörtert, eine abschließende Entscheidung aber noch nicht getroffen werden kann, weil noch keine ausreichende Informationsgrundlage existiert.

Auch Umlaufbeschlüsse sind anfechtbar. Die einmonatige Anfechtungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 WEG beginnt mit dem Tag des Zugangs der Mitteilung über das Beschlussergebnis durch die Verwaltung an die Eigentümer.

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