EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT – DER UMLAUFBESCHLUSS

Eine Eigentümergemeinschaft hat auch außerhalb der jährlichen Eigentümerversammlung oder im Rahmen einer außerordentlichen Versammlung die Möglichkeit, Beschlüsse zu fassen. Gemäß § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform abgeben.

Die Anforderungen an einen wirksamen Umlaufbeschluss liegen verhältnismäßig hoch. Somit findet der Umlaufbeschluss vorrangig in kleinen, überschaubaren Gemeinschaften Anwendung . Auch in Gemeinschaften, deren Eigentümer weit verstreut wohnen, zum Beispiel bei Kapitalanlegern oder Ferienwohnanlagen, kann ein Umlaufbeschluss im Einzelfall sinnvoll sein. Ist die Gemeinschaft jedoch bekanntermaßen zerstritten oder es handelt sich um eine sehr große Gemeinschaft, sollte ein solcher Beschluss wegen des Erfordernisses der Allstimmigkeit aber von vornherein nicht in Erwägung gezogen werden.

Folgende Punkte müssen für einen wirksamen Umlaufbeschluss beachtet werden:

  1. Der Umlaufbeschluss hat in Textform zu erfolgen.
  2. Alle Eigentümer müssen in Textform  dem Beschluss zustimmen.
  3. Rechtswirksam ist ein schriftlicher Beschluss nur dann, wenn der Hausverwaltung alle Zustimmungserklärungen zugegangen sind.
  4. Auch, wenn es sich um Angelegenheiten handelt, für die normalerweise ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, müssen alle Eigentümer dem Beschluss zustimmen.
  5. Das Ergebnis des Umlaufbeschlusses muss den Eigentümern mitgeteilt werden. Entweder durch Rundschreiben oder Aushang in der Wohnungseigentumsanlage.

Die Textform ist in § 126b BGB geregelt. Der Textform genügt insoweit eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, welches es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Demnach genügt also eine Zustimmung per Telefax oder aber auch auf elektronischem Weg per E-Mail oder als (Pdf-)Datei. Weiter genügt auch die Zustimmung durch spezielle Handy-App oder über das Internet auf entsprechend eingerichteter Plattform.

Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit:

Bislang war gemäß der alten Rechtslage bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG a. F. zu beachten, dass ein Beschluss lediglich dann zustande kommt, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen. Beteiligt sich auch nur ein Wohnungseigentümer am Abstimmungsvorgang nicht, kommt ein Beschluss nicht zustande. Selbst wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen.

Durch die neue Rechtslage wird die Willensbildung seit dem 01.12.2020 erheblich vereinfacht. Den Wohnungseigentümern wird im Einzelfall ermöglicht, auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist dabei durchaus weiterhin der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung erfolgt. In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis sind Fälle verbreitet, in denen im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung zwar ein Beschlussantrag diskutiert und erörtert, eine abschließende Entscheidung aber noch nicht getroffen werden kann, weil noch keine ausreichende Informationsgrundlage existiert.

Auch Umlaufbeschlüsse sind anfechtbar. Die einmonatige Anfechtungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 WEG beginnt mit dem Tag des Zugangs der Mitteilung über das Beschlussergebnis durch die Verwaltung an die Eigentümer.


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EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT: BESCHLUSS ÜBER EINHEITLICHE RAUCHWARNMELDER ZULÄSSIG

Eigentümergemeinschaft: Beschluss über einheitliche Rauchwarnmelder. Ein häufig angesprochendes Thema in der Immobilienverwaltung ist die Frage nach der Übertragung des Einbaus und der Wartung von Rauchwarnmelder an eine Fachfirma.

Beschließen die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude an eine Fachfirma zu übertragen, gilt der Beschluss für alle Eigentümer. Unabhängig davon, ob diese bereits eigene Rauchmelder installiert haben. Das hat der BGH in einem Urteil vom 17.12.18 entschieden.

EIGENTÜMER KÖNNEN EINBAU, WARTUNG UND KONTROLLE VON RAUCHWARNMELDERN FÜR ALLE WOHNUNGEN BESCHLIESSEN

Laut dem Urteil können Wohnungseigentümer sowohl den Einbau von Rauchwarnmeldern in alle Wohnungen, als auch deren einheitliche Wartung und Kontrolle durch eine Fachfirma beschließen.

SICHERHEIT WICHTIGER ALS FINANZIELLE MEHRBELASTUNG

Nach Auffassung der Richter überwiegen Sicherheitsgründe, die ordentliche Dokumentation und Kontrolle der Einrichtungen sowie die Minimierung versicherungstechnischer Risiken die finanzielle Mehrbelastung für Eigentümer, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Weitere Informationen zum Urteil finden Sie auf der Seite des Bundesgerichtshofes.

AUCH MIETER MÜSSEN INSTALLATION DULDEN

Eine ähnliche Entscheidung war bereits 2015 im Hinblick auf Mieter getroffen worden. Auch sie müssen die Installation von Rauchmeldern dulden, auch wenn sie bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben.

Hier argumentierte der BGH 2015, dass durch die Modernisierungsmaßnahme nicht nur die Sicherheit verbessert wird. Darüber hinaus wird eine nachhaltige bzw. dauerhafte Verbesserung des Gebrauchswerts bzw. der allgemeinen Wohnverhältnisse erreicht . Die Mieter hätten die Modernisierungsmaßnahme daher zu dulden.

Weitere Informationen finden Sie auch hier auf der Seite des BGH.


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