Schlagwort: Mieter

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EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT: BESCHLUSS ÜBER EINHEITLICHE RAUCHWARNMELDER ZULÄSSIG

Eigentümergemeinschaft: Beschluss über einheitliche Rauchwarnmelder. Ein häufig angesprochendes Thema in der Immobilienverwaltung ist die Frage nach der Übertragung des Einbaus und der Wartung von Rauchwarnmelder an eine Fachfirma.

Beschließen die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude an eine Fachfirma zu übertragen, gilt der Beschluss für alle Eigentümer. Unabhängig davon, ob diese bereits eigene Rauchmelder installiert haben. Das hat der BGH in einem Urteil vom 17.12.18 entschieden.

EIGENTÜMER KÖNNEN EINBAU, WARTUNG UND KONTROLLE VON RAUCHWARNMELDERN FÜR ALLE WOHNUNGEN BESCHLIESSEN

Laut dem Urteil können Wohnungseigentümer sowohl den Einbau von Rauchwarnmeldern in alle Wohnungen, als auch deren einheitliche Wartung und Kontrolle durch eine Fachfirma beschließen.

SICHERHEIT WICHTIGER ALS FINANZIELLE MEHRBELASTUNG

Nach Auffassung der Richter überwiegen Sicherheitsgründe, die ordentliche Dokumentation und Kontrolle der Einrichtungen sowie die Minimierung versicherungstechnischer Risiken die finanzielle Mehrbelastung für Eigentümer, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Weitere Informationen zum Urteil finden Sie auf der Seite des Bundesgerichtshofes.

AUCH MIETER MÜSSEN INSTALLATION DULDEN

Eine ähnliche Entscheidung war bereits 2015 im Hinblick auf Mieter getroffen worden. Auch sie müssen die Installation von Rauchmeldern dulden, auch wenn sie bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben.

Hier argumentierte der BGH 2015, dass durch die Modernisierungsmaßnahme nicht nur die Sicherheit verbessert wird. Darüber hinaus wird eine nachhaltige bzw. dauerhafte Verbesserung des Gebrauchswerts bzw. der allgemeinen Wohnverhältnisse erreicht . Die Mieter hätten die Modernisierungsmaßnahme daher zu dulden.

Weitere Informationen finden Sie auch hier auf der Seite des BGH.

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KLEINREPERATURKLAUSEL IM MIETVERTRAG – WIRKSAME FORMULIERUNG

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung einer Mietsache, sprich der Wohnung, verantwortlich. Mieter und Vermieter können jedoch, bei Abschluss des Mietvertrages eine sogenannte Kleinreparaturklausel vereinbaren. Diese betrifft jedoch nur bestimmte Reparaturen bis zu einer genau festgelegten Höhe.

Bei der Formulierung der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag sollten Vermieter klar definieren, dass die Mieter nur Kosten bis zu einem bestimmten Betrag (von z. B. 75 € oder 100 €) für Reparaturen an Gegenständen übernehmen, auf die sie direkten Zugriff haben. Dazu zählen etwa Wasserhähne, Lichtschalter, Fenstergriffe oder ähnliches.

Nicht dazu gehören aber zum Beispiel Aufwendungen für Schäden an Spiegeln oder Beleuchtungskörpern. Eine entsprechende Klausel, die solche Vorgänge auch enthält, ist unwirksam. (Ein Vermieter, der von einem Mieter rund 44 € für eine ausgefallene Flurbeleuchtung ersetzt haben wollte, muss den Betrag selbst übernehmen.) (AmG Zossen, 4 C 50/15)

Auch eine anteilmäßige Beteiligung des Mieters an Rechnungen, die den vereinbarten Betrag übersteigen, ist grundsätzlich nicht möglich. Nur wenn die tatsächlichen Gesamtkosten der Rechnung inkl. Anfahrt und Mehrwertsteuer unterhalb der vereinbarten Grenze liegen muss der Mieter die Kosten tragen.

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BGH KIPPT SCHÖNHEITSREPARATUREN-KLAUSELN

Wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, können Schönheitsreparaturen nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden. Auch Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH jetzt für unwirksam.

Nach neuer Auffassung des BGH ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam. Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dies führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

BGH kippt frühere Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen-Klauseln

Der BGH hat damit seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. 

Ausschlaggebend für die Abgrenzung, ob eine Wohnung bei der Überlassung an den Mieter renoviert oder unrenoviert übergeben wird ist, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist jeweils im Einzelfall zu beurteilen.

Auch an seiner früheren Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH nicht mehr fest. Bisher sahen es die Bundesrichter grundsätzlich als zulässig an, dem Mieter anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen aufzuerlegen für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Unangemessene Benachteiligung des Mieters

Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH nun entschieden, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann. Wonach für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. (Quoten-)Abgeltungsklauseln sind daher unwirksam.

(BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13)

Zu den genannten Urteilen des Bundesgerichtshofes erklärt der Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, Axel Gedaschko: „Das Urteil beendet einen langjährigen Streit über die Rechtmäßigkeit von Quotenabgeltungsklauseln und Schönheitsreparaturen. Die Entscheidung engt aber Gestaltungsmöglichkeiten für Vermieter und Mieter ein.“

Das gelte besonders für die Fälle, in denen sich der Mieter bewusst für eine unrenovierte Wohnung entschieden hat, um diese nach seinen Wünschen zu gestalten. Es steht zu befürchten, dass Kaltmietekünftig verstärkt nur renovierte Wohnungen übergeben werden. Somit soll die Frage der Kostenübernahme von Schönheitsreparaturen umgangen werden. Dies könnte auch Auswirkungen auf die Höhe der Kaltmiete haben.

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RÜCKZAHLUNG DER MIETKAUTION – KEIN ANSPRUCH AUF SOFORTIGE RÜCKZAHLUNG?

Das Mietverhältnis ist beendet und die Wohnung wurde in einem einwandfreien Zustand an den Vermieter übergeben. Nicht selten erwartet der ehemalige Mieter die Rückzahlung der Mietkaution von der Hausverwaltung oder dem Immobilieneigentümer in voller Höhe. Kann er dies verlangen?

Wie der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung (BGH, Az.: VIII ZR 71/05) urteilte, steht dem Vermieter ein Einbehaltungsrecht eines Teilbetrags der Kaution zu. Zum Beispiel in dem Fall, dass mögliche Nachforderungen aus noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen im Raum stehen.

Der BGH stellt in diesem Urteil explizit klar, dass die Mietkaution auch als Sicherheit für noch nicht fällige aber demnächst zu erwartende Ansprüche des Vermieters diene.

Kein Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution

Somit hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe. Um zu entscheiden, ob und in welcher Weise der Vermieter sie zur Deckung seiner Ansprüche gegen den Mieter verwenden möchte, darf er sie für eine angemessene Frist zurückhalten.

Eine gesetzliche Regelung zur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters existiert nicht. Der BGH hat sich hierzu nur indirekt geäußert und nach seiner Ansicht sind für die Beurteilung die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend. In dem Fall einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann ein Teilbetrag der Kaution also zurückbehalten werden, bis der Vermieter in der Lage ist, die entsprechende Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Dabei ist der Vermieter zu keiner Teilabrechnung verpflichtet. Diese Regelung ist dadurch gerechtfertigt, dass der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügt.

Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter lediglich einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren hat. Auf Antrag des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, einen Teil der Kaution an diesen herauszugeben.

Etwas anderes kann sich aus einer individuell getroffenen Vereinbarung im Mietvertrag ergeben. Haben sich Vermieter und Mieter auf einen bestimmten Sicherungszweck der Mietkaution geeinigt, können somit die eventuell noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen davon ausgenommen sein.

Es ist unzutreffend, dass der Vermieter grundsätzlich Anspruch darauf hat, sich mit der Kautionsabrechnung und -rückzahlung 3 oder sogar 6 Monate Zeit zu lassen. Diese Frist bestimmt sich nach dem Einzelfall.

Prüfungs- und Absicherungsfrist für Vermieter

Die Gerichte räumen dem Vermieter lediglich für gewöhnlich eine Prüfungs- und Absicherungsfrist von drei Monaten zu. Allerdings kann es auch Fälle geben, in denen diese Frist nicht ausreicht, um den Umfang der Gegenansprüche festzustellen. Die Frist kann sich durchaus verlängern, wenn zum Beispiel Schönheitsreparaturen unterblieben sind, bzw. die eigenen Schadensersatzansprüche formgerecht ermittelt oder Renovierungen noch durchgeführt werden müssen.

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MODERNE, DICHTSCHLIESSENDE FENSTER? VERMIETER HAT MIETER AUF BESONDERES WOHNVERHALTEN HINZUWEISEN UM SCHIMMELBILDUNG ZU VERMEIDEN!

Immobilienverwalter und Vermieter kennen das Problem: Häufig wird in Mietwohnungen auftretender Schimmel durch ein mangelhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter hervorgerufen. Doch auch der Vermieter hat Pflichten. Er hat den Mieter bei Einbau oder Vorhandensein isolierverglaster Kunstofffenster ausreichend und präzise auf ein angepasstes Heiz- und Lüftungsverhalten hinzuweisen.

Hat er das versäumt und es kommt zu Schimmelbildung oder Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung, ist der Mieter dazu berechtigt, die Miete zu mindern.

Tritt in einer Wohnung Schimmel auf, ist dies grundsätzlich ein Mangel.

Hat der Mieter hingegen die Schimmelbildung zu verursachen, weil er nicht ausreichend geheizt und gelüftet hat, haftet der Vermieter nicht. Solange die Ursache der Schimmelbildung allerdings umstritten ist, muss zunächst der Vermieter alle Ursachen ausräumen, die in seinem Verantwortungsbereich liegen.

Er muss also zunächst nachweisen, dass keine Baumängel vorhanden sind und der Zustand der Fenster, Türen und Heizung keinen Einfluss auf die Feuchtigkeitsbildung hat. Ebenso müssen Folgen von Wärmebrücken oder Eingriffe in die raumklimatischen Verhältnisse ausgeschlossen werden.

Schimmel: Vermieter muss beweisen, dass keine Baumängel vorliegen

Erst wenn dem Vermieter dieser Beweis gelingt, muss der Mieter nachweisen, dass die Schimmelursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt.

Lässt der Vermieter neue, dicht schließende Fenster einbauen, muss er die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit treffen. In Frage kommt zum Beispiel der Einbau einer Lüftungsanlage, um den notwendigen Luftaustausch zu gewährleisten.

Hat der Vermieter allerdings keine solchen Maßnahmen ergriffen und den Mieter auch nicht auf ein verändertes Wohnverhalten hingewiesen, haftet der Mieter nicht für die Schimmelbildung.

Richtiges Heizen und Lüften

In der Regel reicht es aus, wenn der Mieter morgens und abends für ca. 10 Minuten stoßlüftet, wenn kein Hinweis auf ein besonderes Wohnverhalten vorhanden ist. Im Einzelfall kann auch ein zusätzliches Heizen und Lüften erforderlich sein. Wird der Mieter allerdings nicht ausdrücklich darauf hingewiesen, über das übliche Maß hinaus zu Heizen und zu Lüften bzw. den Abstand der Möbel zu den Wänden zu vergrößern, ist der Mieter auch nicht dazu verpflichtet.

Weitere Informationen zum Thema Heizen und Lüften finden Sie hier auf der Seite der Verbraucherzentrale NRW.

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VERWERTUNG DER KAUTION DURCH DEN VERMIETER BEI LAUFENDEM MIETVERHÄLTNIS IST UNZULÄSSIG

Verwertung der Kaution im Laufenden Mietverhältnis: Der Bundesgerichtshof hat aktuell entschieden (Az. VIII ZR 234/13 vom 7. Mai 2014), dass die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, unwirksam ist.

Verwertung der Kaution – Vermieter hat Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen

Der Vermieter hat gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit soll sichergestellt werden, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde allerdings unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Eine solche Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag benachteiligt den Mieter und ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

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