Das Mietverhältnis ist beendet und die Wohnung wurde in einem einwandfreien Zustand an den Vermieter übergeben. Nicht selten erwartet der ehemalige Mieter die Rückzahlung der Mietkaution von der Hausverwaltung oder dem Immobilieneigentümer in voller Höhe. Kann er dies verlangen?
Wie der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung (BGH, Az.: VIII ZR 71/05) urteilte, steht dem Vermieter ein Einbehaltungsrecht eines Teilbetrags der Kaution zu. Zum Beispiel in dem Fall, dass mögliche Nachforderungen aus noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen im Raum stehen.
Der BGH stellt in diesem Urteil explizit klar, dass die Mietkaution auch als Sicherheit für noch nicht fällige aber demnächst zu erwartende Ansprüche des Vermieters diene.
Kein Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution
Somit hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe. Um zu entscheiden, ob und in welcher Weise der Vermieter sie zur Deckung seiner Ansprüche gegen den Mieter verwenden möchte, darf er sie für eine angemessene Frist zurückhalten.
Eine gesetzliche Regelung zur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters existiert nicht. Der BGH hat sich hierzu nur indirekt geäußert und nach seiner Ansicht sind für die Beurteilung die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend. In dem Fall einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann ein Teilbetrag der Kaution also zurückbehalten werden, bis der Vermieter in der Lage ist, die entsprechende Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Dabei ist der Vermieter zu keiner Teilabrechnung verpflichtet. Diese Regelung ist dadurch gerechtfertigt, dass der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügt.
Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter lediglich einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren hat. Auf Antrag des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, einen Teil der Kaution an diesen herauszugeben.
Etwas anderes kann sich aus einer individuell getroffenen Vereinbarung im Mietvertrag ergeben. Haben sich Vermieter und Mieter auf einen bestimmten Sicherungszweck der Mietkaution geeinigt, können somit die eventuell noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen davon ausgenommen sein.
Es ist unzutreffend, dass der Vermieter grundsätzlich Anspruch darauf hat, sich mit der Kautionsabrechnung und -rückzahlung 3 oder sogar 6 Monate Zeit zu lassen. Diese Frist bestimmt sich nach dem Einzelfall.
Prüfungs- und Absicherungsfrist für Vermieter
Die Gerichte räumen dem Vermieter lediglich für gewöhnlich eine Prüfungs- und Absicherungsfrist von drei Monaten zu. Allerdings kann es auch Fälle geben, in denen diese Frist nicht ausreicht, um den Umfang der Gegenansprüche festzustellen. Die Frist kann sich durchaus verlängern, wenn zum Beispiel Schönheitsreparaturen unterblieben sind, bzw. die eigenen Schadensersatzansprüche formgerecht ermittelt oder Renovierungen noch durchgeführt werden müssen.
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