KLEINREPERATURKLAUSEL IM MIETVERTRAG – WIRKSAME FORMULIERUNG

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung einer Mietsache, sprich der Wohnung, verantwortlich. Mieter und Vermieter können jedoch, bei Abschluss des Mietvertrages eine sogenannte Kleinreparaturklausel vereinbaren. Diese betrifft jedoch nur bestimmte Reparaturen bis zu einer genau festgelegten Höhe.

Bei der Formulierung der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag sollten Vermieter klar definieren, dass die Mieter nur Kosten bis zu einem bestimmten Betrag (von z. B. 75 € oder 100 €) für Reparaturen an Gegenständen übernehmen, auf die sie direkten Zugriff haben. Dazu zählen etwa Wasserhähne, Lichtschalter, Fenstergriffe oder ähnliches.

Nicht dazu gehören aber zum Beispiel Aufwendungen für Schäden an Spiegeln oder Beleuchtungskörpern. Eine entsprechende Klausel, die solche Vorgänge auch enthält, ist unwirksam. (Ein Vermieter, der von einem Mieter rund 44 € für eine ausgefallene Flurbeleuchtung ersetzt haben wollte, muss den Betrag selbst übernehmen.) (AmG Zossen, 4 C 50/15)

Auch eine anteilmäßige Beteiligung des Mieters an Rechnungen, die den vereinbarten Betrag übersteigen, ist grundsätzlich nicht möglich. Nur wenn die tatsächlichen Gesamtkosten der Rechnung inkl. Anfahrt und Mehrwertsteuer unterhalb der vereinbarten Grenze liegen muss der Mieter die Kosten tragen.

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RÜCKZAHLUNG DER MIETKAUTION – KEIN ANSPRUCH AUF SOFORTIGE RÜCKZAHLUNG?

Das Mietverhältnis ist beendet und die Wohnung wurde in einem einwandfreien Zustand an den Vermieter übergeben. Nicht selten erwartet der ehemalige Mieter die Rückzahlung der Mietkaution von der Hausverwaltung oder dem Immobilieneigentümer in voller Höhe. Kann er dies verlangen?

Wie der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung (BGH, Az.: VIII ZR 71/05) urteilte, steht dem Vermieter ein Einbehaltungsrecht eines Teilbetrags der Kaution zu. Zum Beispiel in dem Fall, dass mögliche Nachforderungen aus noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen im Raum stehen.

Der BGH stellt in diesem Urteil explizit klar, dass die Mietkaution auch als Sicherheit für noch nicht fällige aber demnächst zu erwartende Ansprüche des Vermieters diene.

Kein Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution

Somit hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe. Um zu entscheiden, ob und in welcher Weise der Vermieter sie zur Deckung seiner Ansprüche gegen den Mieter verwenden möchte, darf er sie für eine angemessene Frist zurückhalten.

Eine gesetzliche Regelung zur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters existiert nicht. Der BGH hat sich hierzu nur indirekt geäußert und nach seiner Ansicht sind für die Beurteilung die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend. In dem Fall einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann ein Teilbetrag der Kaution also zurückbehalten werden, bis der Vermieter in der Lage ist, die entsprechende Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Dabei ist der Vermieter zu keiner Teilabrechnung verpflichtet. Diese Regelung ist dadurch gerechtfertigt, dass der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügt.

Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter lediglich einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren hat. Auf Antrag des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, einen Teil der Kaution an diesen herauszugeben.

Etwas anderes kann sich aus einer individuell getroffenen Vereinbarung im Mietvertrag ergeben. Haben sich Vermieter und Mieter auf einen bestimmten Sicherungszweck der Mietkaution geeinigt, können somit die eventuell noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen davon ausgenommen sein.

Es ist unzutreffend, dass der Vermieter grundsätzlich Anspruch darauf hat, sich mit der Kautionsabrechnung und -rückzahlung 3 oder sogar 6 Monate Zeit zu lassen. Diese Frist bestimmt sich nach dem Einzelfall.

Prüfungs- und Absicherungsfrist für Vermieter

Die Gerichte räumen dem Vermieter lediglich für gewöhnlich eine Prüfungs- und Absicherungsfrist von drei Monaten zu. Allerdings kann es auch Fälle geben, in denen diese Frist nicht ausreicht, um den Umfang der Gegenansprüche festzustellen. Die Frist kann sich durchaus verlängern, wenn zum Beispiel Schönheitsreparaturen unterblieben sind, bzw. die eigenen Schadensersatzansprüche formgerecht ermittelt oder Renovierungen noch durchgeführt werden müssen.


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VERWERTUNG DER KAUTION DURCH DEN VERMIETER BEI LAUFENDEM MIETVERHÄLTNIS IST UNZULÄSSIG

Verwertung der Kaution im Laufenden Mietverhältnis: Der Bundesgerichtshof hat aktuell entschieden (Az. VIII ZR 234/13 vom 7. Mai 2014), dass die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, unwirksam ist.

Verwertung der Kaution – Vermieter hat Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen

Der Vermieter hat gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit soll sichergestellt werden, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde allerdings unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Eine solche Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag benachteiligt den Mieter und ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.


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