Autor: Hausverwaltung

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RICHTIG HEIZEN UND LÜFTEN – WICHTIGE TIPPS VON IHRER HAUSVERWALTUNG / IMMOBILIENVERWALTUNG

Richtiges Heizen und Lüften schützt Ihre Wohnung vor Feuchtigkeit und Schimmel und sorgt für ein gesundes Raumklima. Mit ein paar einfachen Regeln – vor allem regelmäßigem Stoßlüften und ausreichendem Heizen – lassen sich viele Schäden vermeiden. Falsches Wohnverhalten kann dagegen zu feuchten Wänden, Schimmelbildung und möglichen gesundheitlichen Beschwerden wie Atemwegsproblemen oder Allergien führen.

Warum richtiges Heizen und Lüften so wichtig ist

In jeder Wohnung entsteht täglich viel Feuchtigkeit: durch Atmen und Schwitzen, beim Kochen, Duschen oder Baden und durch Zimmerpflanzen. Wenn diese feuchte Luft nicht nach außen abgeführt wird, schlägt sie sich an den kälteren Flächen – vor allem an Außenwänden, Fensternischen und hinter Möbeln – nieder. Dauerhaft feuchte Stellen begünstigen Schimmel, der nicht nur die Bausubstanz schädigt, sondern auch die Gesundheit beeinträchtigen kann (z.B. Hautreizungen, Asthma, Allergien, chronische Atemwegsbeschwerden).

Richtiges Lüften – so geht es einfach im Alltag

Beim Lüften ist die Art wichtiger als die Dauer:

  • Vermeiden Sie Dauerkippstellung der Fenster, insbesondere in der Heizperiode. Gekippte Fenster führen zu Wärmeverlust, aber nur zu geringem Luftaustausch – die Wände bleiben kalt und feucht.
  • Lüften Sie besser mehrmals täglich kurz und kräftig: morgens, mittags und abends die Fenster weit öffnen (Stoßlüftung) oder für Durchzug sorgen (Querlüftung), jeweils etwa 5–10 Minuten.
  • Nach dem Duschen oder Baden: Fenster im Bad vollständig öffnen und etwa 10 Minuten lüften, damit der Wasserdampf entweichen kann.
  • Beim Kochen ohne Dunstabzug: Nach dem Kochen zusätzlich 5–10 Minuten Stoßlüften, damit Kochdünste und Feuchtigkeit abgeführt werden.
  • Viele Pflanzen im Raum erhöhen die Luftfeuchtigkeit. In solchen Räumen sollte häufiger gelüftet werden.

Ein einfacher Praxistipp: Wenn die Fenster innen beschlagen, ist die Luftfeuchtigkeit zu hoch – dann sofort kurz, aber kräftig lüften.

Richtiges Heizen – gleichmäßig statt „Energiesparen um jeden Preis“

Zu kalte Räume begünstigen Feuchtigkeit und Schimmel, weil die Luft weniger Wasser aufnehmen kann und sich Feuchtigkeit an kalten Oberflächen niederschlägt.

  • Halten Sie in Wohn‑ und Schlafräumen tagsüber etwa 20 °C, nachts nicht deutlich darunter (mindestens etwa 17 °C).
  • Heizen Sie alle Räume in der Wohnung in angemessenem Maß. Es ist ungünstig, nur den Aufenthaltsraum zu heizen und die übrigen Räume kalt zu lassen.
  • Lassen Sie Räume nicht völlig auskühlen. Ständiges Aufheizen von sehr kalten Räumen verbraucht oft mehr Energie, als eine gleichmäßige, moderate Beheizung.
  • Vermeiden Sie, Heizkörper durch Verkleidungen, schwere Vorhänge oder Möbel zu verdecken. Der Wärmestrom muss ungehindert zirkulieren können.

Möbel richtig stellen – Luftzirkulation ermöglichen

Auch die Möblierung hat Einfluss auf das Raumklima:

  • Stellen Sie große Möbel (z.B. Schränke, Sofas, Betten) nicht direkt an kalte Außenwände.
  • Halten Sie einen Abstand von mindestens 5 cm zur Wand, besser etwas mehr, damit die Luft dahinter zirkulieren kann.
  • Besonders in Schlafzimmern mit Außenwänden ist ein Abstand zwischen Bett und Wand wichtig, um Kondenswasser und Schimmelbildung zu vermeiden.

Mögliche Folgen von falschem Heizen und Lüften

Wer dauerhaft falsch heizt und lüftet, riskiert:

  • Feuchte Wände und Decken
  • Schimmelbefall in Ecken, hinter Schränken oder an Fenstern
  • Gesundheitliche Beeinträchtigungen (z.B. Asthma, Allergien, Schleimhautreizungen, chronische Atemwegsbeschwerden)
  • Streit über die Verantwortung und Kosten der Schimmelbeseitigung

Wird Schimmel entdeckt, sollte der Schaden umgehend der Hausverwaltung / Immobilienverwaltung bzw. dem Eigentümer gemeldet werden, damit schnell reagiert und weitere Schäden vermieden werden können.

[Text/Bild: Hausverwaltung Ruhrmetropole]

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Wohneigentum in der Immobilienverwaltung – Was ist Hausgeld und wie setzt es sich zusammen

Das Hausgeld sind die laufenden Vorschüsse der Wohnungseigentümer zur Deckung aller gemeinschaftlichen Kosten wie Betrieb, Instandhaltung, Verwaltung und Rücklagen. Ein wesentlicher Bestandteil ist die Erhaltungsrücklage, mit der langfristige Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums finanziert werden. Die Höhe des Hausgeldes ergibt sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan, verteilt sich nach dem vereinbarten Schlüssel (meist Miteigentumsanteile) und ist vom jeweils eingetragenen Eigentümer fristgerecht zu zahlen.

Begriff und Funktion des Hausgeldes

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fallen laufend Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum an, etwa für Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Außenanlagen oder die Verwaltung. Zur Deckung dieser Kosten leisten alle Eigentümer regelmäßig Vorschüsse – das sogenannte Hausgeld.
Die Zahlungspflicht beruht auf dem von den Eigentümern beschlossenen Wirtschaftsplan. Der dort für die einzelne Einheit ausgewiesene Betrag ist das vom jeweiligen Eigentümer zu zahlende Hausgeld.
Hausgeld stellt die laufende Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft sicher, damit Rechnungen von Versorgern, Handwerkern und der Verwaltung fristgerecht beglichen und das Gebäude ordnungsgemäß erhalten werden können.

Zusammensetzung des Hausgeldes

Typischerweise umfasst das Hausgeld insbesondere:

  • laufende Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums (z.B. Heizung, Allgemeinstrom, Wasser, Müll, Hausreinigung, Hausmeister),
  • Instandhaltungskosten des Gemeinschaftseigentums,
  • Beiträge zur Erhaltungsrücklage,
  • Verwaltungskosten (z.B. Verwalterhonorar, Bankgebühren).

Daneben gehören im weiteren Sinne auch beschlossene Sonderumlagen und Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung zu den finanziellen Belastungen, die ein Eigentümer für seine Einheit zu tragen hat.
Die Verteilung der Kosten erfolgt nach dem in der Gemeinschaft jeweils geltenden Verteilungsschlüssel, häufig nach Miteigentumsanteilen.

Rücklage als Bestandteil des Hausgeldes

Ein wesentlicher Teil des Hausgeldes dient der Bildung von Rücklagen, allen voran der Erhaltungsrücklage. Durch diese Rücklage wird schrittweise ein Vermögen der Gemeinschaft aufgebaut, aus dem zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z.B. Dachsanierung, Fassadenarbeiten, Erneuerung der Heizungsanlage) finanziert werden können.
Die Erhaltungsrücklage ist Vermögen der Gemeinschaft und nicht individuell einem einzelnen Eigentümer zugeordnet. Beim Verkauf einer Wohnung entsteht daher kein gesonderter Auszahlungsanspruch des Verkäufers auf einen „Rücklagenanteil“. Der Stand der Rücklage ist jedoch ein wesentlicher Vermögenswert der Anlage und wird im Vermögensbericht ausgewiesen.
Neben der Erhaltungsrücklage können die Eigentümer weitere Rücklagen beschließen, etwa:

  • eine Liquiditätsrücklage zur Überbrückung von Hausgeldausfällen oder kurzfristigen Schadensfällen,
  • zweckgebundene Rücklagen für geplante Maßnahmen (z.B. energetische Sanierungen oder Modernisierungen).

Die Höhe der jeweiligen Rücklagenzuführung wird im Wirtschaftsplan festgelegt und ist damit Bestandteil des Hausgeldes. Auf diese Weise sorgt die Gemeinschaft planvoll dafür, dass auch größere oder unerwartete Maßnahmen finanziell bewältigt werden können, ohne ausschließlich auf ad-hoc-Sonderumlagen angewiesen zu sein.

Fälligkeit und Zahlungspflicht

Die Eigentümerversammlung bestimmt im Rahmen des Wirtschaftsplans die Höhe des Hausgeldes und die Modalitäten der Zahlung, in der Praxis meist monatliche Vorauszahlungen. Häufig wird ein bestimmter Fälligkeitstermin (z.B. ein bestimmter Tag oder Werktag im Monat) festgelegt.
Zahlungspflichtig ist jeweils der im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Einheit.

[Text/Bild: Hausverwaltung Ruhrmetropole]

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MEHRHEITEN BEI EIGENTÜMERVERSAMMLUNGEN – WANN UND WELCHE?

UPDATE ZUM 01.12.2020

Mehrheiten bei Eigentümerversammlungen – Neuregelungen durch WEMoG. Der nachfolgende Artikel bezieht sich auf den Stand vor Reform des Wohnungseigentumsgesetztes zum 01.12.2020. Seit dem haben sich in diesem Bereich Änderungen ergeben.

Unter anderem sind z. B. Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen aktuell laut § 20 WEG mit einfacher Mehrheit möglich.

Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEMoG) finden Sie  z. B. hier auf der Seite dejure.org.

Je nach dem, worüber in einer Eigentümerversammlung abgestimmt werden soll, bedarf es unterschiedlicher Mehrheiten. Hier erfahren Sie, welche Mehrheiten für die unterschiedlichen Beschlüsse erforderlich sind.

Einfache Mehrheit zum Beispiel bei:

  • Änderung des Kostenverteilungsschlüssels von Betriebs- und Verwaltungskosten gem. § 16 Abs. 3 WEG;
  • Regelungen der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand gem. § 21 Abs. 7 WEG;
  • Vorlage des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 5 WEG;
  • Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 Abs. 4 WEG;
  • Bestellung oder Abberufung des Verwalters gem. § 26 Abs. 1 WEG;
  • Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 WEG:
    • Aufstellung einer Hausordnung,
    • Ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung,
    • Abschluss von entsprechenden Versicherungen,
    • Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage,
    • Aufstellung eines Wirtschaftsplans,
    • Duldung von Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, Rundfunkempfangsanlage oder Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
  • Bestellung des Verwaltungsbeirats gem. § 29 Abs. 1 WEG;
  • Gebrauchsregelungen gem. § 15 Abs. 2 WEG;
  • Abschluss von Verträgen (Hausmeister, Wartung etc.);
  • Modernisierende Instandsetzung gem. § 22 Abs. 3 WEG.
     

Qualifizierte Mehrheit zum Beispiel bei:

  • Entziehung des Wohnungseigentums mit mehr als der Hälfte aller Stimmen gem. § 18 Abs. 3 WEG.
     

Doppelt qualifizierte Mehrheit zum Beispiel bei:

  • Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Instandsetzung und Instandhaltung gem. § 16 Abs. 4 WEG;
  • Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik gem. § 22 Abs. 2 WEG.
     

Allstimmigkeit zum Beispiel bei:

  • Baulichen Veränderungen gem. § 22 Abs. 1 WEG;
  • Änderung der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und des Aufteilungsplans.

Weitere Artikel und Informationen finden Sie in der Kategorie Wissenswertes auf meiner Homepage.

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EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT – DER UMLAUFBESCHLUSS

Eine Eigentümergemeinschaft hat auch außerhalb der jährlichen Eigentümerversammlung oder im Rahmen einer außerordentlichen Versammlung die Möglichkeit, Beschlüsse zu fassen. Gemäß § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform abgeben.

Die Anforderungen an einen wirksamen Umlaufbeschluss liegen verhältnismäßig hoch. Somit findet der Umlaufbeschluss vorrangig in kleinen, überschaubaren Gemeinschaften Anwendung . Auch in Gemeinschaften, deren Eigentümer weit verstreut wohnen, zum Beispiel bei Kapitalanlegern oder Ferienwohnanlagen, kann ein Umlaufbeschluss im Einzelfall sinnvoll sein. Ist die Gemeinschaft jedoch bekanntermaßen zerstritten oder es handelt sich um eine sehr große Gemeinschaft, sollte ein solcher Beschluss wegen des Erfordernisses der Allstimmigkeit aber von vornherein nicht in Erwägung gezogen werden.

Folgende Punkte müssen für einen wirksamen Umlaufbeschluss beachtet werden:

  1. Der Umlaufbeschluss hat in Textform zu erfolgen.
  2. Alle Eigentümer müssen in Textform  dem Beschluss zustimmen.
  3. Rechtswirksam ist ein schriftlicher Beschluss nur dann, wenn der Hausverwaltung alle Zustimmungserklärungen zugegangen sind.
  4. Auch, wenn es sich um Angelegenheiten handelt, für die normalerweise ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, müssen alle Eigentümer dem Beschluss zustimmen.
  5. Das Ergebnis des Umlaufbeschlusses muss den Eigentümern mitgeteilt werden. Entweder durch Rundschreiben oder Aushang in der Wohnungseigentumsanlage.

Die Textform ist in § 126b BGB geregelt. Der Textform genügt insoweit eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, welches es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Demnach genügt also eine Zustimmung per Telefax oder aber auch auf elektronischem Weg per E-Mail oder als (Pdf-)Datei. Weiter genügt auch die Zustimmung durch spezielle Handy-App oder über das Internet auf entsprechend eingerichteter Plattform.

Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit:

Bislang war gemäß der alten Rechtslage bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG a. F. zu beachten, dass ein Beschluss lediglich dann zustande kommt, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen. Beteiligt sich auch nur ein Wohnungseigentümer am Abstimmungsvorgang nicht, kommt ein Beschluss nicht zustande. Selbst wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen.

Durch die neue Rechtslage wird die Willensbildung seit dem 01.12.2020 erheblich vereinfacht. Den Wohnungseigentümern wird im Einzelfall ermöglicht, auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist dabei durchaus weiterhin der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung erfolgt. In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis sind Fälle verbreitet, in denen im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung zwar ein Beschlussantrag diskutiert und erörtert, eine abschließende Entscheidung aber noch nicht getroffen werden kann, weil noch keine ausreichende Informationsgrundlage existiert.

Auch Umlaufbeschlüsse sind anfechtbar. Die einmonatige Anfechtungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 WEG beginnt mit dem Tag des Zugangs der Mitteilung über das Beschlussergebnis durch die Verwaltung an die Eigentümer.

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EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT: BESCHLUSS ÜBER EINHEITLICHE RAUCHWARNMELDER ZULÄSSIG

Eigentümergemeinschaft: Beschluss über einheitliche Rauchwarnmelder. Ein häufig angesprochendes Thema in der Immobilienverwaltung ist die Frage nach der Übertragung des Einbaus und der Wartung von Rauchwarnmelder an eine Fachfirma.

Beschließen die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude an eine Fachfirma zu übertragen, gilt der Beschluss für alle Eigentümer. Unabhängig davon, ob diese bereits eigene Rauchmelder installiert haben. Das hat der BGH in einem Urteil vom 17.12.18 entschieden.

EIGENTÜMER KÖNNEN EINBAU, WARTUNG UND KONTROLLE VON RAUCHWARNMELDERN FÜR ALLE WOHNUNGEN BESCHLIESSEN

Laut dem Urteil können Wohnungseigentümer sowohl den Einbau von Rauchwarnmeldern in alle Wohnungen, als auch deren einheitliche Wartung und Kontrolle durch eine Fachfirma beschließen.

SICHERHEIT WICHTIGER ALS FINANZIELLE MEHRBELASTUNG

Nach Auffassung der Richter überwiegen Sicherheitsgründe, die ordentliche Dokumentation und Kontrolle der Einrichtungen sowie die Minimierung versicherungstechnischer Risiken die finanzielle Mehrbelastung für Eigentümer, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Weitere Informationen zum Urteil finden Sie auf der Seite des Bundesgerichtshofes.

AUCH MIETER MÜSSEN INSTALLATION DULDEN

Eine ähnliche Entscheidung war bereits 2015 im Hinblick auf Mieter getroffen worden. Auch sie müssen die Installation von Rauchmeldern dulden, auch wenn sie bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben.

Hier argumentierte der BGH 2015, dass durch die Modernisierungsmaßnahme nicht nur die Sicherheit verbessert wird. Darüber hinaus wird eine nachhaltige bzw. dauerhafte Verbesserung des Gebrauchswerts bzw. der allgemeinen Wohnverhältnisse erreicht . Die Mieter hätten die Modernisierungsmaßnahme daher zu dulden.

Weitere Informationen finden Sie auch hier auf der Seite des BGH.

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UNTERSCHIEDLICHE MEHRHEITEN BEI BESCHLÜSSEN IN DER EIGENTÜMERVERSAMMLUNG

Beschlüsse in der Eigentümerversammlung: Nach § 21 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetzt (WEG) steht den Eigentümern die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinschaftlich zu. Demnach kann die Eigentümergemeinschaft  in großen Teilen selbst bestimmen, über welche Angelegenheiten Beschlüsse gefasst werden. Allerdings ist im Wohnungseigentumsgesetzt geregelt, dass für verschiedene Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung unterschiedliche Mehrheiten erforderlich sind.

Im Allgemeinen unterscheidet man zwischen:

  • Beschlüssen mit einfacher Mehrheit,
  • Beschlüssen mit qualifizierter Mehrheit,
  • Beschlüssen mit absoluter Mehrheit,
  • einstimmigen Beschlüssen
  • allstimmigen Beschlüssen
  • Umlaufbeschlüssen
     

Beschlüsse mit einfacher Mehrheit

Wenn es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt, ist ein Beschluss mit einfacher Mehrheit zustande gekommen. Sofern es die Gemeinschaftsordnung nicht anders vorsieht, werden Enthaltungen nicht mitgezählt. Somit kann eine einfache Mehrheit auch dann zustande kommen, wenn weniger als die Hälfte der anwesenden oder durch Vollmacht vertretenden Eigentümer einem Antrag zustimmen. Stimmen also zum Beispiel von 7 Eigentümern 3 Eigentümer mit Ja, 2 mit Nein und 2 Eigentümer enthalten sich, ist der Beschlussantrag zustande gekommen, da die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen.

Beschlüsse mit qualifizierter Mehrheit

Sobald besondere Anforderungen an eine Mehrheit gestellt werden – zum Beispiel die Drei-Viertel-Mehrheit oder mehr als der Hälfte aller Stimmen.
Bei einer doppelt qualifizierten Mehrheit müssen zum Beispiel drei Viertel der Stimmen aller Eigentümer, nicht nur der anwesenden (gezählt nach Köpfen)  und gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile abgegeben werden.
 Der einstimmige Beschluss

Eine Einstimmigkeit ist nur dann gegeben, wenn alle auf der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenden Eigentümer mit Ja abstimmen. Sobald auch nur eine Enthaltung vorhanden ist, ist kein einstimmiger Beschluss zustande gekommen.

Der allstimmige Beschluss

Der allstimmige Beschluss kommt nur dann zustande, wenn alle Eigentümer einem Antrag zustimmen. Dies ist überhaupt nur dann möglich, wenn alle Eigentümer auf der Versammlung anwesend oder durch wirksame Vollmacht vertreten sind. Der allstimmige Beschluss ist eine besonders qualifizierte Form des einstimmigen Beschlusses.

Beschlüsse in der Eigentümerversammlung – Vereinbarungen

Neben den verschiedenen Beschlussarten gibt es noch die Vereinbarung.
Eine Vereinbarung ist im Grunde genommen vorerst nichts anderes als ein allstimmiger Beschluss.  Darüber hinaus ist sie aber auch ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen den Eigentümern. Diese Vereinbarung  bindet – wenn sie nicht in das Grundbuch eingetragen wird (§ 10 Abs. 3 WEG) – nur die aktuellen Eigentümer und nicht die Rechtsnachfolger.

In diesem Sinne ist es wichtig zwischen allstimmigem Beschluss und Vereinbarung zu unterscheiden, weil der Beschluss auch ohne Eintragung in das Grundbuch für den Sondernachfolger wirksam ist (§ 10 Abs. 4 WEG). Eine nicht in das Grundbuch eingetragene Vereinbarung hat lediglich Gültigkeit zwischen den Personen , die die Vereinbarung getroffen haben (§ 10 Abs. 3 WEG).

Leider ist es oft nicht einfach, den Unterschied zwischen einem allstimmigen Beschluss und einer Vereinbarung zu erkennen und muss häufig durch Gerichte geklärt werden. Im Allgemeinen ist für die Unterscheidung auf den Inhalt der Regelung zu achten.

Um einen Beschluss handelt es sich im Zweifel, wenn zum einen der Regelungsgegenstand einer Beschlussfassung zugänglich ist, und wenn zum anderen auf den erkennbaren Erklärungswillen der Wohnungseigentümer abgestellt wird –  wenn also in einer Versammlung über einen Beschlussantrag gemäß Tagesordnung abgestimmt wird, für den eine Beschlusskompetenz gegeben ist. Aus diesem Vorgang ergibt sich in der Regel bereits, dass die beteiligten Eigentümer einen Beschluss fassen wollten und keine Vereinbarung.

Ist der Regelungsgegenstand hingegen die Änderung der Grundordnung der Gemeinschaft mit rechtsgestaltender Wirkung für die Zukunft, handelt es sich im Zweifel um eine Vereinbarung. Denn es kann vermutet werden, dass die Wohnungseigentümer das richtige Regelungsinstrument für ihre Willensentschließung gewählt haben.

Mehrheiten in der Eigentümerversammlung – Der Umlaufbeschluss

Bei dem Umlaufbeschluss ist nach § 23 Abs. 3 WEG eine schriftliche Abstimmung möglich, ohne dass eine Versammlung einberufen wird. Allerdings müssen bei diesem Verfahren alle Eigentümer ihre Zustimmung schriftlich erteilen. Selbst eine Angelegenheit, die normalerweise durch einen Beschluss mit einfacher Mehrheit geregelt werden kann, bedarf deshalb im Umlaufverfahren der Allstimmigkeit. Somit handelt es sich hier um eine besondere Form des allstimmigen Beschlusses. Mehr zum Umlaufbeschluss finden Sie hier…

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ZWEITWOHNUNG: DOPPELTER RUNDFUNKBEITRAG NICHT GERECHTFERTIGT

Zweitwohnung: Doppelter Rundfunkbeitrag nicht gerechtfertigt. In seinem Urteil vom 18. Juli 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass der Rundfunkbeitrag in seiner heutigen Form grundsätzlich zulässig ist, die doppelte Beitragspflicht für Zweitwohnungen dagegen nicht. Hier ist nun eine Befreiung möglich.

ZWEITWOHNUNG: DOPPELTER RUNDFUNKBEITRAG NICHT GERECHTFERTIGT

Die doppelte Beitragspflicht für Zweit- und Nebenwohnungen sowie privat genutzte Ferienwohnungen ist nicht gerechtfertigt. Das hat das Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil vom 18. Juli 2018 festgestellt. Folgerichtig, denn schließlich kann das Programmangebot von ein und derselben Person zeitgleich nur an einem Ort genutzt werden. Wer eine Zweitwohnung hat und doppelt bezahlt, kann nun einen Antrag auf Befreiung stellen. Der entsprechende „Antrag auf Befreiung von der Rundfunkbeitragspflicht für eine Nebenwohnung“ kann unter: https://www.rundfunkbeitrag.de/ heruntergeladen werden.

VORAUSSETZUNGEN UND EINSCHRÄNKUNGEN FÜR ERSTATTUNG

Allerdings muss der Antragsteller auch melderechtlich beim Einwohnermeldeamt mit dem entsprechenden Haupt- und Nebenwohnsitz angemeldet sein. Eine rückwirkende Erstattung des Rundfunkbeitrags für eine Zweitwohnung scheint dagegen nicht vorgesehen zu sein. Ausnahme: Es wurde bereits Widerspruch gegen den Gebührenbescheid eingelegt. Im Voraus gezahlte Beiträge für das laufende Jahr müssen dagegen erstattet werden.

RUNDFUNKBEITRAG FÜR ZWEITWOHNUNGEN: WIE GEHT ES WEITER?

Der Gesetzgeber muss nun bis Ende des Jahres 2020 eine verfassungskonforme Neuregelung vorlegen. Bis dahin bleibt es bei der oben beschreiben Erstattungsregelung.

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WOHUNGSGEBERBESTÄTIGUNG BZW. VERMIETERBESCHEINIGUNG: ÄNDERUNG

Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung – Änderung:

Seit dem 1.11.2015 sind Vermieter verpflichtet, Mietern sowohl den Einzug als auch den Auszug zu bestätigen (sog. Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung). Der Mieter muss diese Bescheinigung beim Einwohnermeldeamt vorlegen, wenn er sich an- bzw. abmeldet. Ziel der Regelung ist es, Scheinanmeldungen zu vermeiden.

Seit dem 1.11.2016 entfällt für Vermieter die Auszugsbescheinigung. Die Meldebestätigung für den einziehenden Mieter bleibt bestehen.

Zur Begründung heißt es, die Wohnungsgeberbestätigung sei mit einem hohen Verwaltungsaufwand verbunden, der im Fall einer Abmeldung nicht damit gerechtfertigt werden könne, Scheinanmeldungen zu verhindern. Die Bestätigung beim Einzug bleibt jedoch erhalten.

Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung – Bestätigung beim Einzug bleibt

Hier ist es so: Wer in eine Wohnung einzieht, muss sich nach § 19 Abs. 1 BMG den Einzug vom Wohnungsgeber bestätigen lassen. Die Mitwirkungspflicht des Wohnungsgebers bei der Anmeldung und damit die Vermieterbescheinigung beim Einzug des Mieters bleibt bestehen!

Am besten Sie legen das entsprechende Schreiben gleich mit zum Mietvertrag dazu, denn Sie haben für die Bestätigung nur 14 Tage Zeit. Die Frist beginnt ab Einzug.

Ihre Meldebestätigung muss folgende Angaben enthalten:

  • Name und Anschrift des Vermieters/Wohnungsgebers; Name des Eigentümers
  • Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugsdatum
  • die Angaben zur Wohnung und die Anschrift
  • die Namen der meldepflichtigen Personen

Wenn der Eigentümer abweicht

Das Bundesmeldegesetz klärt auch den Inhalt der Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung. Sind nämlich Wohnungsgeber und Eigentümer nicht identisch, muss nur der Name des Eigentümers, nicht aber dessen Anschrift genannt werden. Weiterhin notwendig ist aber Name und Anschrift des Wohnungsgebers.

Kommen Sie Ihrer Mitwirkungspflicht nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig nach, kann Ihr Mieter das der Meldebehörde mitteilen. Ihnen droht dann ein Bußgeld von bis zu 1.000 EUR.

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MIETKOSTEN FÜR RAUCHWARNMELDER SIND NICHT UMLEGBAR

Mietkosten für Rauchwarnmelder: Das Landgericht Hagen hat mit Urteil vom 04.03.2016 entschieden, dass die Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlegbar sind, weil die Anmietung an die Stelle der nicht umlagefähigen Anschaffung tritt.

Die Mieter müssen die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder tragen. Hingegen sind die Kosten für die Miete der Geräte nicht umlagefähig.

Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV und müssen somit von den Mietern getragen werden.

Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind hingegen keine umlegbaren Betriebskosten, so dass die Mieter diese nicht tragen müssen.

Die Umlegbarkeit ergibt sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung von Wasser- und Wärmezählern Betriebskosten sind. Hierbei handelt es sich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten. Diese kann nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden . Dem steht der Grundsatz entgegen, dass die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen. Dieser Grundsatz ist nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet.

MIETKOSTEN FÜR RAUCHWARNMELDER SIND NICHT UMLEGBAR – ABWEICHUNG VON ZÄHLERMIETEN

Die Ausnahmeregelung für die Zählermieten mag darauf beruhen, dass bei diesen Geräten die Kosten für die Wartung einschließlich der notwendigen Eichung in der Regel höher sein mögen, als die Kosten einer Anmietung. Somit wird der Mieter durch die Sonderregelung günstiger gestellt , als wenn er die höheren Wartungskosten tragen müsste. Dieser Gesichtspunkt ist allerdings auf Rauchwarnmelder nicht übertragbar. Die nach DIN 14676 vorgeschriebene Wartung durch eine jährliche Sichtprüfung und einen Probealarm erfordert nur einen geringen Aufwand .

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KLEINREPERATURKLAUSEL IM MIETVERTRAG – WIRKSAME FORMULIERUNG

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung einer Mietsache, sprich der Wohnung, verantwortlich. Mieter und Vermieter können jedoch, bei Abschluss des Mietvertrages eine sogenannte Kleinreparaturklausel vereinbaren. Diese betrifft jedoch nur bestimmte Reparaturen bis zu einer genau festgelegten Höhe.

Bei der Formulierung der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag sollten Vermieter klar definieren, dass die Mieter nur Kosten bis zu einem bestimmten Betrag (von z. B. 75 € oder 100 €) für Reparaturen an Gegenständen übernehmen, auf die sie direkten Zugriff haben. Dazu zählen etwa Wasserhähne, Lichtschalter, Fenstergriffe oder ähnliches.

Nicht dazu gehören aber zum Beispiel Aufwendungen für Schäden an Spiegeln oder Beleuchtungskörpern. Eine entsprechende Klausel, die solche Vorgänge auch enthält, ist unwirksam. (Ein Vermieter, der von einem Mieter rund 44 € für eine ausgefallene Flurbeleuchtung ersetzt haben wollte, muss den Betrag selbst übernehmen.) (AmG Zossen, 4 C 50/15)

Auch eine anteilmäßige Beteiligung des Mieters an Rechnungen, die den vereinbarten Betrag übersteigen, ist grundsätzlich nicht möglich. Nur wenn die tatsächlichen Gesamtkosten der Rechnung inkl. Anfahrt und Mehrwertsteuer unterhalb der vereinbarten Grenze liegen muss der Mieter die Kosten tragen.

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